Region-Online

 
 
№ 661  23-06-2003

 
 
 ГЛАВНАЯ
 РЕГИОН
 ТЕМА
 МИР
 УКРАИНА
 АВТОБАЙТ
 МИКС
 СИЕСТА
 КЛАДОВАЯ
 КУРСЫ
 ПОГОДА
 ДОПРОС
 РЕДАКЦИЯ
 АРХИВ

ТЕМА

Кондоминиум вместо колхоза

Павел Хобот

Неработающие лифты, разбитые окна и двери подъездов, залитые водой подвалы и прочие "прелести" постсоветского жилищно-коммунального колхоза уже, к сожалению, стали нормой нашей жизни. Общение же жильцов с ответчиком за эти "услуги" - ЖЭКом все чаще напоминает разговор слепого с глухонемым и, как правило, не имеет никакого положительного результата. Но, самое обидное, что отказаться от жэковского сервиса почти невозможно: как выделить объем работ, который жилищники не должны будут Вам оказывать - не подметать 5 квадратных метров лестничной клетки и 25 - придомовой территории?

Избавиться от монополизма в обслуживании и содержании жилья, то есть в услугах, которые предоставляет (или не предоставляет) ЖЭК, жильцам под силу только вместе. Для этого необходимо создать в своем доме объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД), говоря иначе - кондоминиум.

ОСМД - это юридическое лицо, объединяющее всех собственников жилых и нежилых помещений в доме, со своим счетом и председателем-управдомом.

Квартплату в кондоминиуме жильцы не дарят ЖЭКу, а платят на свой счет, соответственно самостоятельно распоряжаясь собственными средствами. Жильцы также решают - обслуживать свой дом самим или поручить это какой-либо другой организации. По сути, такие объединения - фактически те же жилищно-строительные кооперативы, только созданные в уже построенных домах. Появление же хозяина в доме в лице ОСМД должно улучшить не только качество обслуживания жилья, но и качество предоставления других жилищно-коммунальных услуг, ведь тогда будет кому представлять и защищать интересы жильцов целого дома.

Однако, это - теория. Как же согласуется она с реальной жизнью?

Немного истории

Понятие "объединение совладельцев многоквартирного дома" впервые появилось в нашей стране в 1992 году с принятием Закона Украины "О приватизации государственного жилого фонда". Поскольку в начале 90-х прошлого столетия часть квартирной платы в общих расходах среднестатистического украинца оставалась еще с советских времен достаточно мизерной, то граждан особенно не волновали эти самые кондоминиумы.

Павел Хобот

1969 года рождения. Сопредседатель ассоциации защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг "Наш дом".

Советник городского головы на общественных началах.

Историк по образованию.

С 1990 года занимается общественно - политической деятельностью. Был членом оргкомитета по разработке проекта устава территориальной громады Днепропетровска.

Мощный импульс развития институт ОСМД получил в 1995-1996 годах извне, благодаря финансам Агентства США по международному развитию и организационно-методической деятельности американской фирмы ПАДКО.

Фактически американцы пролоббировали ряд важных для кондоминиумов решений украинской власти, самым значимым из которых было постановление Кабинета министров Украины от 31.07.1995 года №588. По нему создавались и жили ОСМД страны вплоть до принятия в 2001 году Закона Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома".

Деятельность ПАДКО была особенно успешной в Киеве, Харькове, Одессе, Львове, Донецке, где действовали пилотные проекты по созданию ОСМД, принимались соответствующие решения местной власти. Днепропетровск остался в стороне от этих коммунальных начинаний, однако, все же, исполком горсовета принял свое решение от 26.09.1996 года №1365, в котором устанавливался бесплатный порядок регистрации ОСМД, определялся их статус, как планово-убыточных предприятий, а самое главное, за счет бюджетных средств в домах ОСМД должны были быть установлены подомовые счетчики газа и воды. Конечно же, одного прогрессивного документа для развития новой формы хозяйствования в городе было явно недостаточно. В реальной же жизни те смельчаки из жильцов, которые взяли на себя бремя создания кондоминиума, сталкивались с сильнейшим противодействием руководства жилищно-эксплуатационных организаций.

Так или иначе, но на сегодняшний момент в Украине зарегистрировано около 1500 ОСМД, из них в миллионном Днепропетровске - 60, для сравнения: в Николаеве - около 150-ти, в Полтаве - более 100-а. Как говорится, результат налицо. Кто же эти днепропетровские герои, сумевшие появится вопреки всем и вся?

Днепропетровский "опыт"

Если в других городах ОСМД создавались в основном из внутреннего желания жильцов жить лучше и получать качественные услуги, то в нашем городе, за редким исключением, кондоминиумы творились, как защитная реакция на воздействие извне. И создание ОСМД было практически единственным вариантом разрешения той или иной правовой, хозяйственной проблемы конкретного дома. Поэтому в Днепропетровске буквально по пальцам можно пересчитать кондоминиумы, созданные в домах бывшей коммунальной собственности. Основной же состав днепропетровских ОСМД - это:

  • новостройки, или реконструированное из общежитий жилье, в которых кроме кондоминиума ничего и не создашь;

  • бывшее ведомственное жилье, которое бросалось на волю судьбы обанкротившимися собственниками;

  • перерегистрированные ЖСК, уставы которых давно уже не соответствуют действующему законодательству.

То есть, почти в каждом случае созданию городского ОСМД предшествовала какая-то пертурбация. Даже первенцу и классическому эталону - дому № 52-А по улице Комсомольской не удалось этого избежать. Опасаясь , что городские власти, игнорируя волю жильцов, надстроят мансардный этаж для продажи вновь образовавшихся квартир "крутым" покупателям, жильцы дома в 1998 году объединились и создали ОСМД "Кировец-1".

В общем, чтобы в днепропетровском доме появилось объединение совладельцев жилья, нужно начать к нему что-либо пристраивать, или год не вывозить мусор. Тогда от безысходности жильцы будут просто вынуждены создать кондоминиум и жить по новым правилам. В этом и состоит днепропетровское "ноу-хау".

Однако, шутки-шутками, но почему эта прогрессивная по сути форма содержания и обслуживания жилья так тяжело приживается в нашем городе?

Взгляд снизу. Жильцы

Как ни парадоксально это звучит, но основная проблема в создании и деятельности ОСМД - это жильцы, точнее конфликтность одних и пассивность других. Кроме того, в головах наших сограждан часто гуляют совершенно безумные страхи, подогреваемые жэковской бюрократией, что в случае образования кондоминиума жильцы могут потерять право на свое жилье, то есть "их дом купят" (?!). Известен случай, когда обвиненный в подобном криминале, инициатор создания ОСМД, вложивший в эту идею душу и даже немного денег, чуть было не был избит разъяренными жильцами прямо на учредительном собрании.

Вообще, по отношению к кондоминиумному будущему, наше население можно разделить на четыре условные категории.

Убежденные противники, как правило, состоят из убежденных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги, которым все равно в каком доме жить. Они справедливо ожидают от появления в их доме новообразования ужесточения санкций по отношению к себе - давления соседей, судебных решений и прочего. Ведь у ЖЭКа до всех руки не доходят, а председатель ОСМД уж точно не захочет авансировать должников-иждивенцев.

Колеблющиеся противники, часто, пенсионного возраста, имеют активную жизненную позицию, настойчиво жалуются в ЖЭК и прочие учреждения. Более того, иногда берут на себя организацию сбора средств для небольших ремонтных работ, дежурств консьержек и прочего. Однако на этом их активность заканчивается, поскольку с созданием кондоминиума обрезается пуповина с последним островком советского прошлого - ЖЭКом и у них теряется возможность жаловаться, а кроме того нужно брать ответственность за дом, к которой бывшие граждане СССР не приучены. Для таких товарищей более приемлемо образование домового комитета, как легализированного органа самоорганизации населения, который может представлять интересы жильцов перед ЖКХ, но не управлять домом.

Сторонники - активисты, хотя и самая малочисленная категория жильцов, но, лишь благодаря их самоотверженности и действуют городские ОСМД. Как правило, специальные знания по коммуналке они приобретают не в учебных заведениях, а в процессе решения всех многогранных проблем собственных домов. Однако труд этот благодарным назвать сложно. Зарплата скромная, ответственность огромная, жильцы все время чем-то недовольны, ведь всем не угодишь. Следствием этого становятся случаи безвластия, пока неизвестные в ОСМД, но все более распространенные у их собратьев - ЖСК, когда старый председатель "бросает" дом, а желающих занять его место нет.

"Наблюдатели" составляют большинство жильцов наших многоэтажек. Они традиционно наблюдают и ждут, пока за них кто-либо что-либо сделает. В принципе, душой они за кондоминиум, ведь кто откажется жить лучше, но "ложиться костьми" за "новый порядок" никто из них не собирается.

Собственно дом - это микромодель нашего общества, в котором идет постоянная борьба между новым и старым. И успех кампании зависит от соотношения и упорства двух основных участников - убежденных должников и инициаторов создания ОСМД. Пока же мяч находится на поле последних.

Взгляд сбоку. Коммунальники и жилищники

Первая задача коммунальников (речь идет о тепло- и водоснабжающих организациях) при появлении ОСМД - заключить с новым юридическим лицом договор на поставку своих услуг в целый дом, таким образом аннулировав действие абонентских книжек жильцов. Особенное рвение в этих мероприятиях проявляет ОКП "Днепротеплоэнерго". Понятно, что коммунальникам проще иметь отношения с одним должником (а то, что ОСМД за счет своих неплательщиков вскоре накопит общие долги - как пить дать), чем с сотней-другой квартир. Ведь дом можно отключить от услуги, и пусть жильцы между собой разбираются - кто прав, кто виноват. Отдельную же квартиру должника отключить от тепла или воды практически невозможно - никакой хозяин, если он не безумец, без решения суда не пустит к себе коммунальных экзекуторов.

В результате такой навязываемой "колхозной" ответственности из-за неплательщиков при отключениях страдают жильцы, исправно оплачивающие жилкомуслуги. Потому-то ЖСК и ОСМД города вот уже несколько лет борются за выдачу отдельных абонентских книжек своим жильцам.

Но шантаж ОСМД коммунальными организациями на этом не заканчивается. Горводоканал, например, внедряет прогресс насильно и требует от кондоминиумов и кооперативов установления обычно невыгодных для жильцов подомовых счетчиков воды. В противном случае коммунальники отказываются принимать показания поквартирных счетчиков, тем самым грубо нарушая "Правила предоставления населению услуг по водо-, теплоснабжению и водоотведению". И никто на Государственное коммунальное производственное управление водопроводно-канализационного хозяйства г. Днепропетровска повлиять не может, даже прокурор с его предписаниями.

Иными словами, водо- и теплоснабжающие организации заинтересованы в создании кондоминиумов, другое дело, что такой интерес невыгоден самим "новорожденным".

Жилищникам же, то есть ЖЭКам и районным ЖРЭО, новая форма хозяйствования создает лишь новые проблемы: уменьшается площадь обслуживаемого жилья, а значит и уровень доходов, жильцы хотят самостоятельно распоряжаться нежилыми помещениями, теми же колясочными и прочим. А самое главное, появляется "дурной" пример для других домов, ведь кондоминиум - это альтернатива действующей , фактически советской, системе обслуживания жилья. Поэтому жэковские руководители в содействии созданию ОСМД не замечены. Наоборот, обычно всеми силами сопротивляются появлению оных, подогревая различные сухи, не предоставляя информации о доме и прочее.

Взгляд сверху. Власть

Законодательная база для создания ОСМД в нашей стране, за исключением некоторых ньюансов, в целом удовлетворительная. Правда, как всегда реализации "хороших" законов мешают бюрократия и отсутствие финансов.

Например, согласно Закону Украины "О приватизации государственного жилого фонда" в доме, в котором создано объединение, бывший собственник (настоящий сособственник), то есть исполком, райгосадминистрация или ведомство должны принимать участие в финансировании первого после приватизации квартир ремонта. Степень этого участия зависит от "возраста" здания - на 100% могут рассчитывать кирпичные дома 40 лет и старше, а также крупнопанельные дома с железобетонными перекрытиями через 30 лет эксплуатации. Однако в реальной жизни все иначе - на капитальный ремонт кондоминиумов из бюджета еще не было выделено ни копейки. Без него же самостоятельное обслуживание быстрыми темпами изнашиваемого дома теряет всякое экономическое обоснование. Жильцы вовек не накопят необходимой суммы.

Еще одна законодательно предусмотренная "льгота" для ОСМД - землеотведение придомовой территории (подготовка и составление проекта) кондоминиума должно производиться за счет средств местного бюджета. Однако до сегодняшнего таковых средств из бюджета не выделялось. А тем, кто решил вступить в право постоянного пользования землей возле своего дома, остается ждать нового бюджета или заплатить несколько тысяч гривен за такое удовольствие.

Однако у передовиков обслуживания жилья есть и более прозаические проблемы - невозможность месяцами, а то и годами получить из бюджета компенсации за субсидии и льготы, предоставленные их жильцам. Город сам с задержкой и в неполном объеме получает субвенции на эти статьи из областного бюджета. Но крохи, которые все-таки достаются, до недавнего времени преимущественно шли на поддержание агонии коммунальных жилищно-эксплуатационных организаций.

В принципе городские власти никогда не были против кондоминиумов, как новой формы хозяйствования. Наоборот, переход дома на самообслуживание уменьшает головную боль за жилкоммунхоз, на содержание которого, как в черную дыру, идет уйма денег. Однако, как писалось выше, далее деклараций дело не шло. Ситуация начала меняться после проведения общественных слушаний по вопросам деятельности ОСМД и ЖСК города в декабре 2001 года и в феврале 2003 года. Среди уймы предложений, прозвучавших от общественности на них, некоторые уже и реализованы. Решением сессии городского совета ОСМД и ЖСК освобождены от оплаты госпошлины в местные суды при подаче исков. Также в 2002 и 2003 годах кондоминиумы и кооперативы получили льготу по оплате земельного налога ( на 75% - в части, зачисляемой в городской бюджет).

В общем, "лед тронулся". Закономерным его продолжением стало принятие распоряжения городского головы от 28 февраля сего года № 175р "Об исполнении Закона Украины "Об объединениях совладельцев многоквартирного дома", которое должно урегулировать вопросы, вот уже сколько лет поднимаемые городскими кондоминиумами. В первую очередь, речь в документе идет о создании в структуре городской власти системы по координации создания и деятельности ОСМД. На уровне города ответственным за этот процесс назначен заместитель председателя комитета коммунальной собственности горсовета Павленко П.П. В райисполкомах же также определены должностные лица, которые будут отвечать "за создание ОСМД, предоставление помощи по их регистрации и обеспечению деятельности". Во-вторых, впервые в документе местной власти появилось положение о выделении в местном бюджете средств на проведение капитального ремонта домов, переданных на баланс объединений.

Однако, к сожалению, в распоряжение не попали положения, дополнительно стимулирующие тех, кто готов наводить порядок в своем доме. Например, о первоочередной установке на таких домах за счет бюджетных средств подомовых счетчиков тепла. Тем более, что со следующего года средства из городской казны на оснащение теплосчетиками домов местных советов все равно будут выделяться. Так лучше, наверное, их устанавливать там, где есть действительно настоящий хозяин в лице кондоминиума, чем мнимый - в лице ЖЭКа.

Одним словом, власти важно не бросить на произвол судьбы кондоминиум со его жильцами, как часто это имеет место - "вы же теперь сами - сами и разбирайтесь в своих проблемах", а подготовить его к взрослой, самостоятельной жизни, предоставив все необходимое.

Совет нам, жильцам

Создание новой структуры в своем доме - процесс очень сложный и длительный. Проблемы на этом пути обеспечат и жильцы, и коммунальники, и чиновники. Но, хорошо это или плохо - иного пути нет, обслужить дом лучше действующая система ЖЭКов уже не сможет, только хуже. Поэтому, чем позже жильцы примут решение о создании объединения совладельцев многоквартирного дома, тем больше денег они выбросят на ветер: сейчас, платя ЖЭКу, позднее, оплачивая ремонт еще более износившегося дома. В общем, судьба наших домов и дворов - в наших же и руках.

Region-Online

Обсудить статью в форуме



моё сообщение:

ПОИЩЕМ?

Обсудим на Форуме?
№ 661  23-06-2003

   www.regionlines.com

Печатная версия

 
 

Из ранее опубликованного

 
 

Регион Онлайн  Украина, Днепропетровск, post@regionlines.com